Analyse des risques

Lire les risques du marché, sans faux-semblants.

Des axes calculés sur nos données, chacun avec son seuil affiché pour permettre le recalcul. Ce que nous ne pouvons pas mesurer honnêtement, nous le signalons — plutôt qu'un chiffre sans fondement.

Carte des risques

Concentration du marché · moyenProfondeur de l'offre · moyenDispersion des prix · moyenCouverture des données · élevé Volatilité des prix Emballement / surchauffe Dépendance au financement Écart annonce / vente

Concentration du marché

Répartition du volume d'annonces entre les gouvernorats (indice de Herfindahl).

moyen

2 021 · Herfindahl

Tunis

34.0 %

Ariana

19.0 %

Sousse

16.2 %

Nabeul

13.7 %

Sfax

4.6 %

Bizerte

3.1 %

Manouba

3.1 %

Monastir

2.3 %

La lecture: L'offre se concentre sur quelques gouvernorats (le plus gros pèse 34 %). Un indice national est donc sensible à l'activité d'une seule zone.
La règle appliquée: Herfindahl > 2500 = concentration élevée ; entre 1500 et 2500 = moyenne ; en dessous = faible.
Source: Annonces (Mubawab + données publiques), collecte septembre 2026

Profondeur de l'offre

Écart de volume d'annonces entre les gouvernorats les mieux et les moins couverts.

moyen

1 011 vs 1

Tunis

1 011

Ariana

565

Sousse

482

Nabeul

407

Sfax

137

Bizerte

Manouba

Monastir

La lecture: Tunis rassemble le plus d'annonces (1 011), Le Kef le moins (1). Les zones à faible volume donnent des repères de prix bien moins fiables.
La règle appliquée: Moins de 50 annonces sur une zone = repère peu fiable. Risque « élevé » si la moitié des zones sont sous ce seuil.
Source: Annonces (Mubawab + données publiques), collecte septembre 2026

Dispersion des prix

Variabilité du prix au m² au sein d'un même gouvernorat (coefficient de variation, prix écrêtés).

moyen

43 % · médiane

Sfax

104 %

Monastir

49 %

Bizerte

48 %

Nabeul

47 %

Manouba

46 %

Ben Arous

40 %

Mahdia

40 %

Sousse

39 %

La lecture: Une dispersion forte signale des annonces hétérogènes ou atypiques. Sfax est le plus dispersé (104 %) — signe de données à fiabiliser.
La règle appliquée: Coefficient de variation du prix/m² > 60 % = dispersion élevée ; 40–60 % = moyenne. Calculé sur les prix écrêtés au 5–95ᵉ percentile.
Source: Annonces (Mubawab + données publiques), collecte septembre 2026

Couverture des données

Ce que nos données permettent réellement de mesurer — cet axe déclare NOS limites, pas celles du marché.

élevé

2 973 annonces · 11 gouvernorats

Tunis

1 011

Ariana

565

Sousse

482

Nabeul

407

Sfax

137

Bizerte

Manouba

Monastir

La lecture: Seulement 10 gouvernorat(s) dépassent 50 annonces exploitables. Nos analyses reposent sur des prix AFFICHÉS, non sur des ventes notariées — une lecture de niveau institutionnel exige les microdonnées officielles (INS / DGI).
La règle appliquée: Sous 50 annonces par zone, un indicateur local n'est qu'indicatif. Objectif de fiabilité : microdata officielles de transactions.
Source: Annonces (Mubawab + données publiques), collecte septembre 2026

En attente de données officielles

Ce que nous ne mesurons pas encore

Ces dimensions existent sur les plateformes adossées aux données publiques de transactions. Nous ne les affichons pas tant que nous n'avons pas la source — c'est le prix de l'honnêteté.

Volatilité des prix

Écart-type de la variation annuelle d'un indice de prix officiel.

Nécessite : Indice de prix immobilier daté (INS — IPIM)

Emballement / surchauffe

Zones dont la croissance dépasse nettement la médiane nationale.

Nécessite : Série de transactions pluriannuelle (DGI / INS)

Dépendance au financement

Part des transactions financées par crédit immobilier.

Nécessite : Données de crédit (BCT — Banque Centrale de Tunisie)

Écart annonce / vente

Distance entre les prix affichés et les prix réellement transactés.

Nécessite : Prix de ventes notariées (DGI)

Ces indicateurs reposent sur des annonces (prix affichés), pas des ventes notariées. Pour une analyse de niveau institutionnel (transactions, financement, séries datées), il faut les microdonnées officielles (INS, DGI, BCT). Comprendre le marché · Voir les sources